Syndic de copropriété à Montpellier

Valeurs’Immo est un syndic de copropriété installé à Lavérune, dans la couronne ouest de Montpellier. Nous proposons aux copropriétés de Montpellier et des communes voisines la gestion administrative, comptable et technique de leur immeuble. La proximité n’est pas un argument de plaquette : la visite de l’immeuble, le constat d’un sinistre ou la réception de travaux se font sur place.

Ce que recouvre la gestion de votre copropriété

Le syndic est le représentant légal du syndicat des copropriétaires : il exécute les décisions de l’assemblée générale, fait appliquer le règlement de copropriété et administre l’immeuble (fiche Service-Public sur le syndic de copropriété).

La gestion administrative

• Assemblée générale annuelle : ordre du jour préparé avec le conseil syndical, convocation, tenue de la séance, procès-verbal
• Exécution des décisions votées, carnet d’entretien, contrats d’assurance
• Immatriculation au registre national, fiche synthétique et documents de vente, dont l’état daté

La gestion comptable

• Budget prévisionnel élaboré avec le conseil syndical, appels de fonds, répartition des charges
• Comptabilité par exercice, compte bancaire séparé au nom du syndicat et compte du fonds de travaux
• Relance et recouvrement des impayés

La gestion technique

• Entretien courant : ascenseur, chauffage, espaces verts, nettoyage des parties communes
• Comparaison de devis, suivi des chantiers, réception des travaux, déclaration des sinistres
• Visites de l’immeuble prévues au contrat, suivi du DPE collectif et du plan pluriannuel de travaux

Plan pluriannuel, DPE collectif, fonds de travaux : les obligations en vigueur

Plusieurs réformes ont ajouté des obligations dont l’oubli peut ressurgir au moment d’une vente, quand il faut remettre à l’acquéreur des pièces que personne n’a produites. Notre page vendre un appartement en copropriété détaille les pièces à lui remettre.

• Projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT) : obligatoire depuis le 1er janvier 2025 pour tout immeuble à destination totale ou partielle d’habitation réceptionné depuis plus de 15 ans, quel que soit le nombre de lots, sauf si un diagnostic technique global ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix ans qui suivent son élaboration. En cas de vente d’un lot, le plan adopté, ou à défaut son projet, fait partie des documents remis à l’acquéreur (fiche Service-Public sur le plan pluriannuel de travaux).
• DPE collectif : tout bâtiment d’habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 doit en disposer. L’obligation s’étend depuis le 1er janvier 2026 aux copropriétés de 50 lots au plus, les plus grandes y étant soumises depuis 2024 ou 2025 selon leur taille. Le diagnostic se renouvelle tous les dix ans, sauf si un diagnostic réalisé après le 1er juillet 2021 classe le bâtiment en A, B ou C (fiche sur le DPE collectif).
• Fonds de travaux : obligatoire pour tout immeuble à destination totale ou partielle d’habitation, dix ans après sa réception, quel que soit le nombre de lots. La cotisation annuelle atteint au moins 5 % du budget prévisionnel et, si l’assemblée a adopté un plan pluriannuel de travaux, au moins 2,5 % du montant des travaux qu’il prévoit. Les sommes versées sont attachées au lot et acquises au syndicat : le vendeur ne les récupère pas auprès de lui (fiche sur le fonds de travaux).
• Registre national : la copropriété doit y être immatriculée et sa fiche actualisée chaque année, les données financières dans les deux mois qui suivent l’assemblée qui approuve les comptes. Sans immatriculation à jour, elle ne peut pas bénéficier de certaines aides, comme celles de l’Anah ou l’éco-prêt à taux zéro (fiche sur l’immatriculation des copropriétés). Le numéro d’immatriculation doit figurer dans la promesse ou l’acte de vente d’un lot (l’ANIL sur l’immatriculation).

Ce que ces obligations représentent à Montpellier

Le registre national d’immatriculation, tenu par l’Anah, compte 5 642 copropriétés immatriculées à Montpellier dans son fichier publié le 24 septembre 2026, qui intègre les mises à jour de fiches jusqu’au 12 septembre 2026 (jeu de données sur data.gouv.fr). Les copropriétés non immatriculées n’y figurent pas. La période de construction y est déclarée par celui qui immatricule la copropriété ou met sa fiche à jour, en général le syndic, ou le notaire pour une copropriété nouvelle : c’est une déclaration, pas un relevé vérifié.

Au moins 3 516 copropriétés, soit 62 % des immatriculées, déclarent un immeuble construit avant 2001. Lorsque cet immeuble est au moins en partie destiné à l’habitation, elles relèvent en principe du projet de plan pluriannuel et du fonds de travaux et, s’il est collectif, du DPE collectif. Sur ce parc ancien, un plan de travaux préparé en amont se vote et s’étale ; découvert dans l’urgence, il devient un appel de fonds exceptionnel qui passe mal en assemblée.

Petites copropriétés : des règles allégées, pas d’exemption

Une copropriété d’au plus cinq lots de logements, de bureaux ou de commerces, ou dont le budget prévisionnel moyen reste sous 15 000 € sur trois exercices consécutifs, est une petite copropriété (fiche Service-Public sur le conseil syndical). Son régime est simplifié (conseil syndical facultatif, comptabilité simplifiée, décisions facilitées), mais elle doit toujours être gérée par un syndic, professionnel ou non (l’ANIL sur les petites copropriétés). Les obligations ci-dessus ne dépendent pas non plus de sa taille. Le cas est fréquent à Montpellier : dans le même fichier, 1 206 copropriétés, soit 21 % des immatriculées, déclarent au plus cinq lots de ce type, et la moitié en déclarent 12 au plus. Nous détaillons ce régime sur notre page syndic de petite copropriété.

Comment se compose le prix d’un syndic de copropriété

Un prix par lot ne dit rien tant qu’on ignore ce qu’il couvre. Le syndic professionnel doit utiliser le contrat type, sous peine d’une amende administrative pouvant atteindre 15 000 € pour une personne morale (fiche Service-Public sur le syndic). Sa rémunération prend obligatoirement la forme d’un forfait pour la gestion courante, auquel ne peuvent s’ajouter que des honoraires encadrés (fiche sur la rémunération du syndic) :

• Le forfait de gestion courante : assemblée générale ordinaire, comptabilité, appels de fonds, règlement des prestataires, archives, extranet sécurisé, visites de l’immeuble.
• Les prestations particulières : seules les 19 prestations d’une liste limitative peuvent être facturées en plus, au temps passé selon un coût horaire prévu au contrat ou à un tarif convenu.
• Le suivi des travaux votés hors budget : il peut donner lieu à des honoraires distincts, votés lors de la même assemblée que les travaux, en pourcentage dégressif de leur montant hors taxes. L’entretien courant reste dans le forfait.

Certains frais sont en outre imputables au seul copropriétaire concerné, comme le recouvrement de ses impayés ou l’état daté d’une vente (fiche sur les charges de copropriété) ; l’état daté est plafonné à 380 € TTC et facturé au vendeur (fiche sur l’état daté).

Chaque projet de contrat mis en concurrence s’accompagne d’une fiche d’information sur le prix et les prestations proposées (fiche sur le changement de syndic en fin de mandat), au modèle fixé par l’arrêté du 30 juillet 2021, applicable depuis le 1er janvier 2022. C’est elle qu’il faut comparer : un forfait bas assorti de prestations particulières coûteuses peut revenir plus cher au total. La mise en concurrence de votre syndic actuel suit un calendrier que nous détaillons sur notre page changer de syndic à Montpellier. Notre proposition vous est remise avec cette fiche, dans l’étude que vous pouvez nous demander pour votre immeuble.

L’extranet copropriétaires

Le syndic professionnel doit proposer un accès en ligne sécurisé, par code personnel, aux documents de la copropriété, sauf décision contraire de l’assemblée générale à la majorité absolue (article 18 de la loi du 10 juillet 1965). La réglementation en fixe le contenu minimal : pour chaque copropriétaire, son compte individuel et ses appels de fonds des trois dernières années ; pour tous, le règlement de copropriété, la dernière fiche synthétique, le carnet d’entretien, les contrats en cours et les procès-verbaux des trois dernières assemblées annuelles appelées à connaître des comptes (fiche sur le syndic). Le nôtre est fourni par notre prestataire ICS.

Accéder à l’extranet copropriétaires (nouvelle fenêtre)

Où nous intervenons autour de Montpellier

Notre bureau, 4 rue du Perpignan, ZAC Descartes à Lavérune, est ouvert du lundi au vendredi de 9 h à 17 h 30. Nous intervenons à Montpellier et dans l’ouest de l’agglomération :

• Lavérune, où se trouve notre bureau ;
• Saint-Jean-de-Védas ;
• Pignan ;
• Juvignac, Grabels, Fabrègues, Saussan et Cournonterral, présentées sur notre page syndic de copropriété dans l’ouest de Montpellier.

Questions fréquentes

Quelle est la durée maximale du mandat d’un syndic ?

En règle générale, trois ans. Pendant les dix ans qui suivent la réception de l’immeuble, la limite tombe à un an si le syndic, son conjoint, son partenaire de Pacs ou son concubin, l’un de leurs commettants ou employeurs, l’un de leurs préposés ou l’un de leurs parents ou alliés jusqu’au deuxième degré inclus a participé à sa construction, directement ou indirectement, à quelque titre que ce soit (article 28 du décret du 17 mars 1967). Le syndic peut être désigné de nouveau, par un vote de l’assemblée à la majorité absolue (fiche sur le syndic). Il n’y a pas de reconduction automatique : un syndic qui continue de gérer après l’échéance n’a droit à aucune rémunération (fiche sur la rémunération du syndic).

Comment savoir qui est le syndic de mon immeuble ?

Si vous êtes copropriétaire, c’est lui qui vous adresse les appels de fonds. Sinon, l’annuaire du registre national des copropriétés est en accès libre : depuis le 1er juillet 2017, toute personne peut y obtenir le nom du syndic d’une copropriété immatriculée, lorsqu’il est déclaré (l’ANIL sur l’immatriculation). Le registre étant déclaratif, une fiche sans syndic renseigné ne prouve pas que l’immeuble n’en a pas.

Qui contacter en cas de problème avec son syndic ?

Le conseil syndical d’abord : il contrôle la gestion du syndic, notamment la comptabilité, la répartition des dépenses et l’exécution des contrats (fiche sur le conseil syndical). Si une faute du syndic a causé un dommage, la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, qui détaille les manquements et demande réparation ou correction, est une étape nécessaire pour engager sa responsabilité (fiche sur le syndic).

Mettre fin au mandat avant son terme suppose une inexécution suffisamment grave (fiche sur la fin anticipée du mandat) : la procédure et ses risques sont détaillés sur notre page changer de syndic à Montpellier.

Que se passe-t-il si un copropriétaire ne paie pas ses charges ?

Les dépenses du syndicat restent dues : l’impayé pèse sur la trésorerie commune, donc sur les autres copropriétaires. Après une mise en demeure, le syndic peut, sans autorisation de l’assemblée, saisir le tribunal et inscrire une hypothèque légale sur le lot ; si le lot est vendu, il peut faire opposition au versement du prix. Pour une dette de 5 000 € au plus, une tentative de règlement amiable doit précéder le tribunal (fiche sur les charges de copropriété).

Responsable du contenu : Guillaume Petillault, dirigeant de Valeurs’Immo. Règles vérifiées le 24 septembre 2026 sur les sources liées. Lire ou laisser un avis sur notre fiche Google.