Syndic de copropriété à Juvignac, Grabels, Fabrègues, Saussan et Cournonterral

À l’ouest de Montpellier, deux communes proches peuvent n’avoir presque rien en commun dès qu’on regarde leurs copropriétés. Juvignac aligne de grandes résidences, souvent récentes ; Cournonterral, de petites copropriétés dont plus d’un tiers se déclarent d’avant 1949. Or le travail d’un syndic dépend de ce parc : taille des assemblées, régime applicable, obligations datées. Voici, commune par commune, ce que déclare le registre national des copropriétés pour Juvignac, Grabels, Fabrègues, Saussan et Cournonterral, et ce qui en découle.

Notre bureau est à Lavérune, ZAC Descartes. À vol d’oiseau, les mairies de ces cinq communes sont à environ 3 à 8 km de celle de Lavérune : Juvignac et Grabels vers le nord, Fabrègues, Saussan et Cournonterral vers le sud-ouest. Saint-Jean-de-Védas et Pignan ont chacune leur page : syndic de copropriété à Saint-Jean-de-Védas et syndic de copropriété à Pignan.

Cinq parcs de copropriétés très différents

Le registre recense 251 copropriétés dans ces cinq communes, pour 7 575 lots principaux, c’est-à-dire à usage de logement, de bureau ou de commerce.

Juvignac a moins de copropriétés que Grabels, mais près de 1 500 lots de plus. À l’inverse, à Fabrègues, Saussan et Cournonterral, 72 copropriétés sur 115 comptent 5 lots principaux ou moins.

La période est choisie dans une liste, qui a changé en cours de route : le registre mêle deux nomenclatures dont les seules bornes communes sont 1949, 1975 et 2001, d’où les classes du tableau. Sur 251 fiches, 57 ne portent aucune période dans le fichier du 24 septembre 2026, dont 26 qui en portaient une dans le fichier du troisième trimestre 2025. La période déclarée donne un ordre de grandeur, pas une date.

Ce que l’âge de l’immeuble déclenche

Pour un immeuble collectif d’habitation en copropriété, les obligations suivent trois repères : l’année de construction, le permis de construire (sa délivrance pour l’amiante, son dépôt pour le DPE collectif) et la réception des travaux.

• Construction avant le 1er janvier 1949 : les parties communes devaient avoir fait l’objet d’un constat de risque d’exposition au plomb, le CREP, dans les quatre ans qui ont suivi l’entrée en vigueur de la loi du 9 août 2004 relative à la politique de santé publique. Tout travail qui peut altérer fortement leurs revêtements doit en outre être précédé d’un CREP, sauf si un constat antérieur n’y a pas relevé de plomb au-delà des seuils réglementaires (article L1334-8 du code de la santé publique ; Service-Public.fr, fiche vérifiée le 17 août 2026).
• Permis de construire délivré avant le 1er juillet 1997 : le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic, doit constituer et tenir à jour un dossier technique amiante pour les parties communes (articles R1334-14 et R1334-29-5 du code de la santé publique ; Service-Public.fr, fiche vérifiée le 5 mars 2025).
• Permis de construire déposé avant le 1er janvier 2013 : diagnostic de performance énergétique (DPE) collectif. Depuis le 1er janvier 2026, dernier palier de son calendrier, il s’impose aux copropriétés concernées quelle que soit leur taille (Service-Public.fr, fiche vérifiée le 1er janvier 2026).
• Réception remontant à plus de 15 ans : projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT), exigé depuis le 1er janvier 2025 quel que soit le nombre de lots, sauf diagnostic technique global sans besoin de travaux sur dix ans (Service-Public.fr, fiche vérifiée le 8 juin 2026).
• Réception remontant à plus de 10 ans : fonds de travaux, alimenté chaque année par une cotisation d’au moins 5 % du budget prévisionnel (Service-Public.fr, fiche vérifiée le 9 juin 2026).

Le registre ne donne qu’une période de construction. Sa classe « avant 1949 » correspond au seuil du plomb ; pour le reste, les dates du permis et de la réception se lisent dans les archives de l’immeuble, du permis de construire au procès-verbal de réception.

Juvignac : de grandes copropriétés récentes, des échéances qui arrivent

La taille médiane d’une copropriété atteint 43,5 lots principaux à Juvignac, contre 8 à Saint-Jean-de-Védas et 4 à Pignan. Les 30 copropriétés d’au moins 50 lots y réunissent 81 % des lots, et seules 7 en comptent 5 ou moins. Aucune ne se déclare d’avant 1949 ; près de la moitié du parc, 30 copropriétés sur 62, déclare une construction postérieure à 2010, dont 20 des grandes.

Ce parc récent arrive aux échéances. Une résidence réceptionnée en 2011 franchit en 2026 le cap des 15 ans qui rend le projet de plan pluriannuel obligatoire ; une résidence réceptionnée en 2016 franchit la même année celui des 10 ans du fonds de travaux. Pour les 30 copropriétés déclarées après 2010, la période ne tranche pas le DPE collectif : une résidence livrée en 2013 ou 2014 peut reposer sur un permis déposé avant le 1er janvier 2013, et seule la date de dépôt compte. Les 22 dont la période déclarée s’achève avant 2013 ont, elles, forcément un permis déposé avant cette date : pour un immeuble d’habitation collective, le DPE collectif s’impose.

Côté gestion, 43 copropriétés déclarent un mandat en cours : 41 auprès d’un syndic professionnel, 21 syndics différents en tout, et 2 auprès d’un syndic bénévole. Une copropriété déjà gérée par un professionnel prépare un éventuel changement pour la fin de son contrat : voir changer de syndic.

Grabels : des copropriétés de toutes tailles

Au nord-ouest de Montpellier, Grabels compte 74 copropriétés, le plus grand nombre des cinq communes, pour une taille médiane de 14,5 lots principaux. Le parc est mêlé : 28 copropriétés de 5 lots ou moins, 14 d’au moins 50 lots qui rassemblent 62 % des lots.

Pour l’amiante, 19 copropriétés déclarent la période 1975-2000, mais elles ne sont pas toutes dans le même cas. Les 8 déclarées de 1975 à 1993 ont nécessairement un permis délivré avant le 1er juillet 1997, comme les 7 déclarées avant 1975. Les 11 autres déclarent une période à cheval sur cette date, 1989-2000 ou 1994-2000 : pour elles, seule la date de délivrance du permis dit si un dossier technique amiante est exigé.

Côté gestion, 35 copropriétés déclarent un mandat en cours, 32 auprès d’un syndic professionnel et 3 auprès d’un syndic bénévole ; une porte la mention « Mandat expiré sans successeur déclaré », et 38 la mention « Pas de mandat en cours », à lire avec les précautions exposées plus bas.

Fabrègues et Saussan : beaucoup de petites copropriétés, quelques grandes résidences à Fabrègues

Fabrègues compte 54 copropriétés, dont 32 de 5 lots principaux ou moins ; sa taille médiane est de 4 lots. Six copropriétés d’au moins 50 lots rassemblent pourtant 59 % de ses lots. Les âges s’opposent de la même façon : 13 copropriétés se déclarent d’avant 1949, 14 de 2001 ou après. Pour les premières, les parties communes relèvent du CREP. Sur les 20 copropriétés qui déclarent un mandat en cours, 6 le confient à un syndic bénévole.

Saussan compte 10 copropriétés pour 124 lots principaux : aucune n’atteint 50 lots, aucune ne se déclare d’avant 1949, et 6 comptent 5 lots ou moins.

Beaucoup de ces immeubles relèvent du régime des petites copropriétés : au plus cinq lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, ou un budget prévisionnel moyen inférieur à 15 000 € sur trois exercices consécutifs (article 41-8 de la loi du 10 juillet 1965, en vigueur depuis le 1er juin 2020). D’après les lots déclarés, le régime s’applique donc au moins aux 38 copropriétés de 5 lots ou moins de ces deux communes. Il rend le conseil syndical facultatif et simplifie la comptabilité (ANIL, page à jour au 21 octobre 2024) ; il ne dispense ni du syndic, qui reste obligatoire (Service-Public.fr, fiche vérifiée le 8 juillet 2026), ni des obligations datées. Ses règles sont détaillées sur notre page syndic de petite copropriété.

Cournonterral : de petites copropriétés, le parc le plus ancien

À Cournonterral, 51 copropriétés se partagent 331 lots principaux : la taille médiane est de 4 lots, 34 copropriétés en comptent 5 ou moins, et aucune n’atteint 50. C’est aussi le parc le plus ancien des cinq communes : 19 copropriétés, soit 37 %, se déclarent d’avant 1949, la part la plus forte.

En règle générale, ces petits immeubles anciens cumulent les seuils : CREP des parties communes, à refaire avant les travaux qui peuvent en altérer fortement les revêtements si le premier constat a relevé du plomb au-delà des seuils ; dossier technique amiante ; DPE collectif, exigible depuis le 1er janvier 2026 pour les copropriétés de 50 lots au plus ; projet de plan pluriannuel, exigible quel que soit le nombre de lots ; fonds de travaux. Côté gestion, 23 copropriétés déclarent un mandat en cours, 17 auprès d’un syndic professionnel et 6 auprès d’un syndic bénévole. Le registre ne renseignant le type de syndic qu’avec un mandat, ces six syndics bénévoles sont un minimum.

Lire le registre sans contresens

La mention « Pas de mandat en cours » ne dit pas qu’un immeuble n’a pas de syndic. Elle porte sur la fiche : d’après le dictionnaire des données que l’Anah publie avec le registre, aucun syndic ni administrateur provisoire n’y est déclaré comme représentant légal. Deux constats invitent à la prudence :

• 98 des 123 fiches qui portent cette mention ont été mises à jour pour la dernière fois le 23 ou le 24 août 2025, lors d’une mise à jour groupée qui a touché plus de 200 000 fiches en France ; aucune n’a été modifiée depuis.
• 86 des 107 copropriétés de 5 lots ou moins la portent, contre 9 des 50 copropriétés d’au moins 50 lots. Seules 6 de ces petites copropriétés déclarent un syndic professionnel.

Le syndic doit pourtant actualiser la fiche chaque année, et les données financières dans les deux mois qui suivent l’assemblée générale qui approuve les comptes ; sans cela, le syndicat ne peut pas bénéficier de certaines subventions, comme les aides de l’Anah (Service-Public.fr, fiche vérifiée le 11 mars 2026). Une fiche « Pas de mandat en cours » signale donc d’abord une déclaration à vérifier.

De l’étude au contrat

Tout commence par une étude : nous examinons votre contrat actuel et chiffrons notre offre pour la gestion décrite sur notre page syndic de copropriété. Le formulaire de demande d’étude vous demande l’année de construction, le nombre de lots principaux et la date de la prochaine assemblée : les deux premières informations donnent une première idée de la place de l’immeuble dans le calendrier ci-dessus, la troisième nous dit de combien de temps nous disposons pour préparer notre proposition.

Cette proposition prend la forme d’un projet de contrat : c’est ce texte, une fois voté en assemblée, qui nous engage, et c’est lui que vous pouvez comparer à d’autres offres. Le contrat type, obligatoire pour un syndic professionnel (Service-Public.fr), impose d’y préciser le nombre et la durée minimale des visites de l’immeuble, ainsi que la durée et la plage horaire de l’assemblée générale annuelle (annexe 1 du décret du 17 mars 1967, version en vigueur depuis le 25 décembre 2025).

Sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, l’assemblée se réunit dans la commune de l’immeuble (article 9 du décret du 17 mars 1967). La loi ouvre aussi la participation par visioconférence ou par un autre moyen électronique permettant l’identification, et le vote par correspondance avant la séance (article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965). Entre deux assemblées, chaque copropriétaire retrouve ses appels de fonds, les procès-verbaux et les contrats sur l’extranet copropriétaires (nouvelle fenêtre).

Sources et méthode. Registre national d’immatriculation des copropriétés (Anah), fichier publié le 24 septembre 2026 sur data.gouv.fr sous Licence Ouverte, fiches mises à jour jusqu’au 12 septembre 2026, données déclaratives. Les périodes de construction sont comparées au fichier du troisième trimestre 2025, publié sur la même page ; le décompte national des mises à jour des 23 et 24 août 2025 vient du fichier du 24 septembre 2026 ; les syndics professionnels sont comptés par numéro SIRET. Distances à vol d’oiseau entre mairies, d’après geo.api.gouv.fr. Les prix de vente des maisons et, quand les ventes suffisent, des appartements de ces communes figurent sur notre page prix immobilier à Montpellier et alentours.

Responsable du contenu : Guillaume Petillault, dirigeant de Valeurs’Immo. Règles vérifiées le 24 septembre 2026 sur les sources liées. Lire ou laisser un avis sur notre fiche Google.