Syndic de copropriété à Pignan

À Pignan, la copropriété courante est un petit immeuble : 34 des 67 copropriétés immatriculées comptent au plus quatre lots principaux (logements, bureaux ou commerces), et 25 sont déclarées construites avant 1949. Au registre national, 47 d’entre elles ne déclarent aucun mandat de syndic en cours, une mention qui se lit avec précaution. Voici ce que disent ces chiffres, et les obligations qui en découlent. Valeurs’Immo, syndic de copropriété, a son bureau à Lavérune, commune limitrophe de Pignan, à environ 3 km à vol d’oiseau de sa mairie.

Les copropriétés de Pignan en chiffres

Source : registre national d’immatriculation des copropriétés, tenu par l’Anah, données déclaratives ; calculs Valeurs’Immo. Ces 67 copropriétés totalisent 828 lots principaux, stationnements et autres lots annexes non compris (1 758 lots en tout). Deux fiches ne déclarent qu’un lot principal, pour deux et trois lots au total : elles sont comptées telles que déclarées.

• Les petites copropriétés dominent en nombre, pas en lots. Les 51 copropriétés de 10 lots principaux ou moins en réunissent 209 ; les 16 plus grandes, 619. Les lots d’habitation se répartissent de la même façon : 196 contre 588.
• L’ancien, ce sont surtout de très petits immeubles. Sur les 25 copropriétés déclarées d’avant 1949, 21 comptent de 2 à 5 lots principaux. 18 déclarent un règlement de copropriété daté de 2001 ou après : division récente de l’immeuble ou règlement refait, le registre ne permet pas de trancher.
• Le mandat déclaré suit la taille. 13 des 16 copropriétés de plus de 10 lots principaux déclarent un mandat en cours, contre 7 des 51 plus petites.

« Pas de mandat en cours » ne veut pas dire « sans syndic ». Le dictionnaire des données du registre le précise : un mandat en cours signifie que la copropriété est rattachée à un représentant légal, syndic ou administrateur provisoire. La mention contraire dit seulement qu’aucun ne l’est sur la fiche. Sur les 47 fiches de Pignan concernées, 37 ne portent aucune date de fin de mandat et 10 un mandat échu ; 38 ont été mises à jour pour la dernière fois en août 2025. Aucune n’indique le type de syndic, bénévole ou professionnel : une gestion bénévole non déclarée n’y apparaît donc pas.

Pour les communes voisines : syndic de copropriété à Saint-Jean-de-Védas et syndic de copropriété dans l’ouest de Montpellier (Juvignac, Grabels, Fabrègues, Saussan et Cournonterral).

Petites copropriétés anciennes de Pignan : ce qui s’applique

Une copropriété d’au plus cinq lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, ou dont le budget prévisionnel moyen sur trois exercices consécutifs est inférieur à 15 000 €, relève du régime des petites copropriétés (article 41-8 de la loi du 10 juillet 1965, en vigueur depuis le 1er juin 2020). D’après les lots déclarés, 38 copropriétés de Pignan y entrent ; le fichier public du registre ne donne pas le budget, qui peut en faire entrer d’autres.

Ce régime, détaillé sur notre page syndic de petite copropriété, allège le fonctionnement (conseil syndical facultatif, comptabilité sans partie double, décisions à l’unanimité sans assemblée générale, hors budget et comptes) mais ne dispense d’aucune obligation liée à l’âge du bâtiment :

• Projet de plan pluriannuel de travaux. Au moins 36 copropriétés de Pignan, déclarées construites avant 2001, ont dépassé les quinze ans après réception qui le rendent en principe obligatoire depuis le 1er janvier 2025, quelle que soit leur taille. Si le plan adopté n’est pas transmis dans le mois au maire, au préfet ou au président de l’intercommunalité qui le demandent, ceux-ci peuvent en élaborer d’office le projet, à la place et aux frais du syndicat (règle, exception du diagnostic technique global et suite de la procédure : fiche Service-Public sur le plan pluriannuel de travaux).
• DPE collectif. Depuis le 1er janvier 2026, l’obligation atteint les copropriétés de 50 lots au plus, donc les petits immeubles d’habitation collective de la commune, dès lors que leur permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013. Le diagnostic se refait tous les dix ans, sauf si le bâtiment a été classé A, B ou C par un diagnostic postérieur au 1er juillet 2021 (fiche Service-Public sur le DPE collectif). Pour les 8 copropriétés déclarées construites après 2010 et les 12 sans période renseignée, la date du permis se cherche dans les archives de l’immeuble, car le registre n’indique qu’une période de construction.
• Fonds de travaux. Il s’impose dix ans après la réception, quel que soit le nombre de lots : les très petits immeubles anciens de Pignan y sont donc tenus comme les grandes résidences, avec une cotisation annuelle d’au moins 5 % du budget prévisionnel et, une fois un plan de travaux adopté, d’au moins 2,5 % du montant des travaux qu’il prévoit (fiche Service-Public sur le fonds de travaux).

Quand la copropriété n’a plus de syndic

Le syndic est un organe obligatoire de la copropriété. Quand son mandat a expiré sans qu’une assemblée soit convoquée pour désigner un successeur, ou quand il a disparu (décès, liquidation, démission), tout copropriétaire peut convoquer une assemblée générale dont le seul objet est la désignation d’un syndic. À défaut, tout intéressé peut saisir le président du tribunal judiciaire, l’avocat étant obligatoire ; le juge désigne alors un administrateur provisoire. Si l’assemblée, une fois convoquée, ne parvient pas à désigner un syndic, c’est le président du tribunal judiciaire qui le désigne, saisi par un ou plusieurs copropriétaires, le maire ou le président de l’intercommunalité compétente en matière d’habitat, avocat là aussi obligatoire (fiche Service-Public sur la copropriété sans syndic).

Le syndic peut être professionnel ou non. Le syndic bénévole est un copropriétaire, personne physique ; son mandat dure trois ans au plus, et son renouvellement doit être voté en assemblée générale, à la majorité absolue (fiche Service-Public sur le syndic de copropriété). À Pignan, sur les 20 copropriétés qui déclarent un mandat en cours, 17 indiquent un syndic professionnel et 3 un syndic bénévole. Les 10 fiches qui portent un mandat échu ne disent pas si un successeur a été désigné depuis : c’est dans les procès-verbaux d’assemblée qu’il faut le vérifier.

Sans syndic, la vente d’un lot se complique : l’état daté, que réclament le notaire ou le vendeur, ne peut être établi que par le syndic (fiche Service-Public sur l’état daté) ; ce que fait le syndic lors d’une vente est détaillé sur notre page vendre un appartement en copropriété. À titre de repère, du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2025, 44 ventes d’un appartement seul ont été retenues à Pignan : prix médian de 3 492 € le m², la moitié centrale entre 3 071 et 3 957 €/m² (mutations de type « Vente » portant sur un seul logement, ventes sur plan exclues, prix rapporté à la surface réelle bâtie et compris entre 500 et 15 000 €/m² ; source : DGFiP, « Demandes de valeurs foncières », version géolocalisée publiée sur data.gouv.fr, Licence Ouverte 2.0 ; calculs Valeurs’Immo, appelés à évoluer avec les prochaines mises à jour du fichier). Maisons et communes voisines : prix immobilier à Montpellier et alentours.

Désigner un syndic professionnel : vote et passation

En assemblée générale, chaque candidature est mise aux voix à son tour, à la majorité de l’article 25, celle des voix de tous les copropriétaires (fiche Service-Public sur le changement de syndic). Une candidature qui manque cette majorité mais réunit au moins le tiers de ces mêmes voix fait immédiatement l’objet d’un second vote de la même assemblée, à la majorité de l’article 24 (article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965).

Quand le syndic sortant est un copropriétaire non professionnel, la passation s’impose à lui comme à un professionnel : l’article 18-2 de la loi vise « l’ancien syndic » sans distinguer bénévole et professionnel. Le copropriétaire sortant remet donc lui-même au nouveau syndic la situation de trésorerie et les références bancaires, puis les documents et archives, enfin l’état des comptes, dans les délais que fixe ce texte. Ces délais et le calendrier complet d’un changement sont sur notre page changer de syndic ; pour faire étudier votre copropriété, utilisez le formulaire d’étude de changement de syndic.

Questions fréquentes

Notre copropriété apparaît en « Pas de mandat en cours » au registre : que faire ?

Retrouvez le dernier procès-verbal d’assemblée qui désigne un syndic. Si son mandat court encore, c’est à ce syndic, bénévole ou professionnel, de mettre la fiche à jour : il lui revient d’immatriculer la copropriété et d’actualiser ses données chaque année, démarches gratuites. Une copropriété non immatriculée, ou dont les données ne sont pas actualisées, ne peut pas bénéficier de certaines subventions, comme les aides de l’Anah ou l’éco-prêt à taux zéro (fiche Service-Public sur l’immatriculation des copropriétés). Si le mandat a expiré, une assemblée doit désigner un syndic.

Notre immeuble ancien de trois lots doit-il adopter un plan pluriannuel de travaux ?

L’adopter, non ; en faire établir le projet, en principe oui. Seules l’élaboration du projet et sa présentation en assemblée générale sont obligatoires. L’assemblée vote à la majorité des voix de tous les copropriétaires et peut adopter tout ou partie du projet, le modifier ou le refuser. Tant qu’il n’est pas adopté, la question revient à l’ordre du jour de chaque assemblée appelée à approuver les comptes. Si un lot est vendu, l’acquéreur reçoit le plan adopté ou, à défaut, son projet (fiche Service-Public sur le plan pluriannuel de travaux).

Le syndicat des copropriétaires est-il une personne morale ?

Oui. « La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile » (article 14 de la loi du 10 juillet 1965). C’est une personne morale distincte des copropriétaires, non professionnelle, que représente son syndic (fiche Service-Public sur le syndicat des copropriétaires).

Responsable du contenu : Guillaume Petillault, dirigeant de Valeurs’Immo. Règles vérifiées le 24 septembre 2026 sur les sources liées. Lire ou laisser un avis sur notre fiche Google.