Encadrement des loyers à Montpellier : ce qui s’applique, et où

À Montpellier, l’encadrement des loyers plafonne depuis le 1er juillet 2022 le loyer d’une résidence principale. À Lavérune et dans plusieurs communes voisines, le loyer n’est pas plafonné, mais sa hausse entre deux locataires reste limitée. Les deux règles sont souvent confondues.

Situation au 24 septembre 2026. L’arrêté en vigueur fixe les plafonds de Montpellier jusqu’au 23 novembre 2026, date qu’il retient comme fin de l’expérimentation. Aucune loi de prolongation n’est promulguée à ce jour ; une proposition de loi doit être examinée au Sénat le 21 octobre 2026. Nous mettrons cette page à jour dès que la suite sera connue.

Encadrement des loyers : deux règles, deux périmètres

Le plafonnement du niveau du loyer (article 140 de la loi ELAN) ne vaut que dans la commune de Montpellier (préfecture de l’Hérault). La limitation de son évolution, entre deux locataires comme au renouvellement du bail (décret n° 2017-1198, baux conclus ou renouvelés du 1er août 2026 au 31 juillet 2027), s’applique dans les communes classées en zone tendue, dont la liste a été mise à jour par le décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025.

Cette liste peut changer au 1er janvier 2027. Le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013, dont l’annexe la contient, est abrogé à cette date par le décret n° 2026-831 du 25 août 2026, alors que le décret sur les loyers renvoie encore à cette annexe. Avant de fixer un loyer, vérifiez votre commune sur le simulateur de service-public.fr.

L’encadrement des loyers à Montpellier, prévu jusqu’au 23 novembre 2026

L’encadrement vise les baux de résidence principale signés ou renouvelés depuis le 1er juillet 2022, vides, meublés ou en bail mobilité. Il ne s’applique pas aux logements soumis à la loi de 1948 ou conventionnés par l’Anah, aux logements sociaux, aux meublés de tourisme ni aux sous-locations (fiche service-public F36437, vérifiée le 1er juillet 2026).

Les montants viennent de l’arrêté préfectoral n° DDTM34-2026-06-17135 du 9 juin 2026, en vigueur depuis le 1er juillet 2026 et qui « demeure applicable jusqu’au 23 novembre 2026 ». La fiche service-public retient les baux signés jusqu’au 24 novembre : pour un bail signé le 23 ou le 24 novembre 2026, interrogez l’ADIL.

Au 24 septembre 2026, l’article 140 de la loi ELAN limite toujours l’expérimentation à huit ans. Une proposition de loi pour retrouver la confiance et l’équilibre dans les rapports locatifs, dont l’article 1er pérennise l’expérimentation selon la commission des affaires économiques de l’Assemblée, a été adoptée par l’Assemblée nationale le 11 décembre 2025. Le Sénat doit l’examiner en séance publique le 21 octobre 2026 (dossier législatif du Sénat). Elle ne change rien tant qu’elle n’est pas définitivement adoptée et promulguée.

Loyer de référence, majoré, minoré : comment se calcule le plafond

Le préfet fixe chaque année trois valeurs au mètre carré de surface habitable, d’après les loyers relevés par l’observatoire local (article 140 de la loi ELAN, I et II) :

• le loyer de référence, soit le loyer médian ;
• le loyer de référence majoré, supérieur de 20 %, qui plafonne le loyer de base hors charges (III) ;
• le loyer de référence minoré, inférieur de 30 %. Ce n’est pas un plancher : il sert à réévaluer un loyer trop bas au renouvellement du bail (VI).

Quatre critères s’appliquent : la zone (cinq à Montpellier), le nombre de pièces, l’époque de construction (cinq périodes, d’avant 1946 à après 2005) et la location vide ou meublée. Le bail doit indiquer le loyer de référence et le loyer majoré applicables, l’annonce aussi (fiche F36437).

Loyers de référence majorés 2026 : quelques exemples

Sur l’ensemble du barème, le loyer majoré va de 11,6 à 28,0 €/m². Un deux-pièces vide de 45 m² construit après 2005 en zone 2 se loue au plus 45 × 17,8 = 801 € par mois hors charges, complément de loyer éventuel à part. Le simulateur de la Métropole donne la zone et le plafond d’une adresse ; le barème complet est en données ouvertes.

Le complément de loyer, une exception étroite

Il n’est possible que si le loyer de base atteint le loyer majoré et si le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort qui le justifient, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique (article 140 de la loi ELAN). Son montant et ces caractéristiques doivent figurer dans le bail. Pour un bail signé depuis le 18 août 2022, il est interdit en présence d’un seul de ces défauts : sanitaires sur le palier, humidité sur certains murs, DPE classé F ou G, fenêtres laissant anormalement passer l’air, vis-à-vis à moins de 10 mètres, infiltrations ou inondations venues de l’extérieur, problèmes d’évacuation d’eau dans les trois derniers mois, installation électrique dégradée, mauvaise exposition de la pièce principale.

Le locataire peut le contester devant la commission départementale de conciliation dans les trois mois suivant la signature ; c’est au bailleur de le justifier. Sans accord, le locataire a trois mois après l’avis de la commission pour saisir le juge (fiche F36437). Ce passage par la commission n’existe pas pour un bail mobilité : la loi l’écarte, et la commission de l’Hérault ne traite pas ces baux. Le locataire en bail mobilité a intérêt à interroger l’ADIL.

Ce que risque un bailleur qui dépasse le plafond

Le locataire peut demander une baisse du loyer et le remboursement du trop-perçu, en saisissant la commission départementale de conciliation, puis, en cas d’échec, le juge des contentieux de la protection (fiche F36437). Il peut aussi signaler le dépassement à la préfecture. Le préfet peut alors mettre le bailleur en demeure, dans un délai de deux mois, de mettre le bail en conformité et de rembourser le trop-perçu. À défaut, il peut prononcer une amende de 5 000 € au plus pour une personne physique et de 15 000 € au plus pour une personne morale, comme une SCI (article 140 de la loi ELAN, VII).

Autour de Montpellier, la hausse entre deux locataires

Dans les communes de zone tendue sans plafond, comme Lavérune ou Saint-Jean-de-Védas, le loyer d’une première mise en location est libre. Mais si le logement est reloué moins de 18 mois après le départ du locataire, le nouveau loyer ne peut dépasser le dernier loyer appliqué, qui doit figurer dans le bail (fiche service-public F1314, vérifiée le 1er août 2026). Une hausse reste possible, notamment :

• selon l’indice de référence des loyers, si le loyer n’a pas été révisé dans les douze derniers mois ;
• après des travaux d’amélioration ou de mise aux normes de décence d’au moins la moitié d’une année de loyer : le loyer annuel peut augmenter de 15 % de leur coût TTC ;
• si le loyer était manifestement sous-évalué : la hausse est limitée à la moitié de l’écart avec les loyers du voisinage.

Ces exceptions sont fermées aux logements classés F ou G. Après 18 mois d’inoccupation, le loyer redevient libre, sauf pour ces mêmes logements. Au renouvellement du bail, une hausse n’est possible qu’à certaines conditions, notamment si le loyer est sous-évalué par rapport au marché. À Montpellier, aucune hausse ne peut franchir le plafond.

Le permis de louer, dans trois secteurs de Montpellier

La Métropole exige une autorisation préalable de mise en location à Celleneuve depuis le 1er avril 2021 (périmètre réduit depuis le 1er février 2026), dans un secteur du faubourg de Figuerolles depuis le 1er octobre 2023 et dans la copropriété de la tour Saint-Martin depuis le 1er février 2026. Les logements construits après le 1er janvier 2005 en sont exclus, sauf s’ils ont été rénovés ou réhabilités depuis (page de la ville, avec recherche par adresse).

La demande précède chaque première location ou changement de locataire, pas un renouvellement ni une reconduction du bail. La Métropole répond dans un délai d’un mois à compter de l’attestation d’enregistrement du dossier complet ; passé ce délai, son silence vaut autorisation. L’autorisation devient caduque si le logement n’est pas loué dans les deux ans. Selon la brochure officielle de février 2026, les autres secteurs et les autres communes ne sont pas concernés. Louer sans demande expose à une amende de 5 000 € au plus (15 000 € en cas de nouveau manquement dans les trois ans), louer malgré un refus à 15 000 € au plus (article L635-7 du code de la construction et de l’habitation).

Logements classés F et G : loyer gelé, seuil de décence relevé

Pour les baux signés, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 24 août 2022, le loyer d’un logement classé F ou G ne peut être ni révisé ni majoré après travaux (article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989). Un logement classé G n’est plus décent pour tout bail signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 1er janvier 2025 ; il en sera de même pour un logement F au 1er janvier 2028 et pour un logement E au 1er janvier 2034 (article 6). Le juge peut alors réduire le loyer ou en suspendre le paiement jusqu’aux travaux (fiche F2042).

Vérifiez d’abord l’étiquette. Le facteur de conversion de l’électricité en énergie primaire, qui sert au calcul du DPE, est passé de 2,3 à 1,9 au 1er janvier 2026 (fiche F16096) et passera à 1,7 au 1er janvier 2027 (arrêté du 19 août 2026). L’étiquette d’un logement chauffé à l’électricité peut ainsi s’améliorer. Un DPE réalisé en 2025 ou avant reste valable et peut être mis à jour gratuitement sur le site de l’ADEME (même fiche) ; pour le passage à 1,7, l’arrêté prévoit aussi une attestation de la nouvelle étiquette, établie par l’ADEME.

En copropriété, les travaux sur les parties communes ou les équipements communs dépendent d’un vote de l’assemblée générale. Le juge ne peut donc pas ordonner les travaux énergétiques si le bailleur copropriétaire prouve que, malgré ses démarches pour faire examiner de tels travaux en assemblée et malgré ceux réalisés dans son lot, il n’a pu atteindre le niveau requis. Il garde en revanche le pouvoir de réduire le loyer ou d’en suspendre le paiement (article 20-1). D’où l’intérêt d’anticiper avec le DPE collectif et le plan pluriannuel de travaux, présentés sur notre page syndic de copropriété à Montpellier. Pour un immeuble de la couronne, voir aussi nos pages syndic de copropriété à Saint-Jean-de-Védas, syndic de copropriété à Pignan et syndic de copropriété dans l’ouest de Montpellier.

Où vérifier, qui consulter

• Le simulateur de la Métropole, qui donne la zone et le plafond d’une adresse à Montpellier.
• L’ADIL de l’Hérault, qui conseille gratuitement bailleurs et locataires.
• La commission départementale de conciliation, gratuite, pour un litige sur le loyer ou le complément de loyer, hors bail mobilité.

Pour les prix de vente, voir notre comparatif des ventes à Montpellier et alentours.

Page publiée par Valeurs’Immo sous la responsabilité de son dirigeant, Guillaume Petillault. Règles vérifiées le 24 septembre 2026 sur les sources liées. Ces informations générales ne constituent pas une consultation juridique.